Споры о нарушении и защите прав собственности

По российскому законодательству собственник получает комплекс мер по защите нарушенных прав. Если есть желание договориться с нарушителем, то можно заключить мировое соглашение. В остальных случаях придется подавать исковое заявление и отстаивать свою правовую позицию. Но делать это лучше с привлечением адвоката по защите прав собственности — специалиста, который досконально знает законодательство о собственности и может отстоять ваши интересы в суде. Рассказываю, чем могу помочь собственникам и какие меры защиты собственности можно предпринять.

Виды нарушений прав собственности

Право собственности складывается из трех правомочий — владения, пользования и распоряжения имуществом. Если все три возможности у собственника присутствуют, значит, он может распоряжаться имуществом по своему усмотрению.

Например, аренда недвижимости не позволяет арендодателю продавать ее, поскольку тот не является собственником, а может лишь пользоваться помещением. В данном случае право собственности зарегистрировано на имя другого владельца.

Но право собственности считается одним из основных прав гражданина согласно ст. 35 Конституции РФ, поэтому можно оспорить его в судебном порядке, например, если возник спор по наследству или собственнику нужно изъять имущество из незаконного владения.

Когда возникают споры о праве собственности

Конфликты имуществом возникают, если собственник хочет защитить нарушенное право либо восстановить на него документы. Разделу о праве собственности посвящен раздел II Гражданского кодекса РФ, где можно узнать все основания появления права собственности на движимое имущество и недвижимость.

Споры по поводу собственности возникают как между физическими, так и между юридическими лицами

Подать обращение в суд можно, если столкнулись интересы правообладателей при:

• совершении сделок с недвижимостью или движимым имуществом;
• нарушении границ земельных участков;
• несоблюдении договора аренды;
• незаконном строительстве новых сооружений.

Право собственности возникает, если создается новое имущество (например, строится дом) или его приобретают по согласованному договору (купли-продажи, дарения). Либо же новым правообладателем становится наследник умершего владельца на основании завещания или в порядке общей очереди.

Если человек или компания строит новое здание или приобретает земельный участок, это необходимо зарегистрировать в Росреестре. Однако можно оспорить правоустанавливающие документы, на основании которых и была получена запись в ЕГРН. Сюда относятся:

• договор и иные документы по сделкам;
• акт госоргана или местного органа власти;
• приватизационный план;
• свидетельство о праве на наследство.

Общие сведения об имущественных спорах

Имущественные споры — это споры о защите вещных прав и установлению законодательных ограничений, например, сервитутов. Пленум Верховного суда выпускал специальное постановление № 22 от 20 апреля 2010 года, где указал несколько категорий дел, которые суды могут рассматривать в связи с защитой права собственности:

• защита собственности государства;
• сделки, связанные с приобретением имущества;
• вопросы по приобретательной давности;
• снос или признание законными самовольных построек;
• возврат имущества из незаконного владения;
• устранение нарушений, не связанных с лишением владения;
• освобождение имущества от ограничений в виде ареста и других обеспечительных мер;
• установление права собственности на недвижимость;
• установление права собственности на землю под многоквартирным домом.

Такие иски рассматриваются в общем и арбитражном судах, когда право собственности оспаривает предприниматель или компания.

Если спор касается отношений по праву собственности между гражданами, то заявление подается уже в суд общей юрисдикции либо к мировому судье по искам на сумму до 50 000 рублей. Если граждане хотят, чтобы их спор на сумму от 50 до 100 тысяч рублей слушался в упрощенном порядке, то иск подают уже в районный суд. Если сумма спора больше 100 000 рублей, то судебное разбирательство будет идти в районном суде в обычном порядке.

Исковое заявление о нарушении права собственности нужно подавать по месту нахождения имущества ответчика, если дело касается спора с индивидуальным предпринимателем. Важно учесть, что ИП отвечает всем своим имуществом по принятым обязательствам и не имеет значения, используется ли оно для ведения бизнеса или предназначено для личного использования. Не будут трогать только то имущество, на которое по закону не может быть обращено никаких санкций.

При этом в выписке из ЕГРН можно прочитать, что недвижимость у ИП оформлена без указания его статуса. Поэтому любые сделки с недвижимостью будут совершаться без учета статуса предпринимателя.

Мировой судья также может рассмотреть дело в порядке приказного производства, если сумма спора меньше 500 000 рублей.

Споры между индивидуальными предпринимателями и компаниями или между юридическими лицами можно рассмотреть в упрощенном порядке, к которому применимы правила общего искового производства с некоторыми особенностями. Такая возможность есть в Арбитражном процессуальном кодексе. Данный порядок касается споров по взысканию денежных средств на сумму до 500 000 рублей для компаний, на сумму до 250 000 рублей для ИП.

Для имущественных споров важно понятие добросовестного приобретателя. Это гражданин, получивший жилье или другое имущество на законных основаниях и оформивший все документы в Росреестре на свое имя. Добросовестным может быть и гражданин, который приобрел жилье у незаконного собственника, но не знавший об этом и не имевший возможности узнать.

Новый владелец будет добросовестным до тех пор, пока бывший собственник не докажет обратное

В спорах о признании владения незаконным, адвокат должен доказать добросовестность приобретения имущества, иначе суд вынесет решение в пользу бывшего владельца и потребует с нового собственника компенсацию.

От такого спора не застрахован даже приобретатель по безвозмездной сделке, поэтому нужно тщательно проверять все риски.

Приобретательная давность

В спорах, связанных с нарушением прав собственности, одним из важных факторов успеха в выигрыше становится приобретательная давность. Это время, в течение которого собственник владел имуществом добросовестно. Для недвижимости этот срок исчерпывается 15 годами, а для движимого имущества равен 5 годам.

У добросовестного собственника возникает приобретательная давность, если:

• он не знал о своем незаконном владении;
• владел открыто имуществом;
• в течение всего срока давности не прекращалось владение;
• собственник считал себя полноправным владельцем.

Способы защиты прав собственности

При возникновении нарушения прав собственности рекомендую сначала решить вопрос в досудебном порядке. Претензионное письмо составляют, если нарушение касается:

• расторжения договора аренды;
• интеллектуальной собственности;
• обязательного заключения договора (например, на торгах).

Если спор касается имущественных требований к банкам и ломбардам, то сначала нужно подать претензию к финансовой компании. И только в случае получения ответа, с которым истец не согласен, нужно подавать обращение финансовому уполномоченному. Такой уполномоченный рассматривает спор, если требование к банкам и МФО составляет до 500 000 рублей. Срок рассмотрения обращений – 15 рабочих дней.

В случае отсутствия возможности составить досудебную претензию или рассмотрения спора в ином внесудебном порядке лучшей мерой защиты права собственности будет подача искового заявления в суд.

Иск о признании права собственности считается юридическим документом. Он должен быть составлен с учетом актуальных положений российских законов, регулирующих право собственности, поэтому помощь адвоката по имущественным спорам потребуется, если:

• возник спор между наследниками либо есть возможность оспорить завещание или наследственный договор;
• нужно оспорить передачу квартиры по инвестиционному договору;
• возник спор с застройщиком по договору долевого участия (квартира не передана покупателю, найдены нарушения строительства, застройщик сорвал сроки и т.п.);
• обнаружены ошибки в документах на недвижимость или движимое имущество;
• потеряны правоустанавливающие документы;
• сделка должна быть признана недействительной;
• нужно доказать добросовестность владения имуществом.

Исковое заявление составляется с учетом рекомендации Гражданского процессуального кодекса. Если дело подсудно арбитражному суду, то документы придется готовить с учетом норм Арбитражного процессуального кодекса. Важно учесть все положения этих нормативных актов, иначе исковое заявление суд не примет и вернет истцу.

Например, в иске могут быть указаны:

• наименование и адрес судебного учреждения;
• сведения об истце и ответчике — имя, место регистрации, контакты, налоговый номер ИНН и паспортные данные. Если в споре ответчиком выступает компания, то указываются ее полные реквизиты.
• данные о нарушенных правах и требования к ответчику;
• основания для подачи искового заявления и необходимые документы, приложенные в качестве доказательств;
• цена иска – сумма, которую истец хочет взыскать с ответчика. Однако сюда не входит сумма причиненного морального ущерба, стоимость госпошлины за подачу заявления в суд, услуги юристов или адвокатов по имущественному спору. Последние считаются судебными издержками и взыскивать их с ответчика лучше отдельно.

Потребовать возврата имущества можно из чужого незаконного владения (но нужно доказать, что незаконный владелец был недобросовестным) либо у добросовестного приобретателя.

Истец может включить в стоимость иска:

• сумму всех доходов от неправомерного пользования имуществом в течение всего срока его использования;
• сумму всех доходов от добросовестного владельца, начиная с того момента, как он узнал о своем незаконном владении или получения уведомления об иске.

Если возникли сложности с расчетом стоимости иска, то в заявлении можно указать просьбу к суду предварительно установить цену иска.

Но лучше рассчитать стоимость иска заранее, это влияет на размер госпошлины и суд может попросить доплатить недостающую сумму после установления точной цены исковых требований.

Наконец, в исковом заявлении можно просить об аресте на имущество или ограничения по регистрации в Росреестре.

Истец должен грамотно сослаться на нормы актуального российского законодательства и четко сформулировать нарушения. Поэтому адвокат по имущественным спорам сможет отсудить имущество в вашу пользу, добиться устранения нарушений прав собственности и признания сделок недействительными.

Почему важно вовремя обратиться за юридической помощью

Если вашему праву собственности что-то угрожает, и вам нужно отстоять свою правовую позицию, обратитесь к адвокату. Если у вас не хватает знаний по вопросам собственности и не было опыта решения спорных задач, у вас появляются определенные риски:

• выплаты по иску на гораздо меньшую сумму, чем рассчитывали;
• сокращение доли в имуществе;
• ответчик скроет имущество, и вы ничего не получите;
• суд не примет исковое заявление либо с трудом полученные доказательства вашей правоты;
• рискуете стать должником;
• заплатите судебные издержки и потратитесь зря на госпошлину.

Оставьте заявку на юридическую консультацию! Изучу документы по делу, сформирую правовую позицию защиты, сделаю расчет исковых требований и представлю интересы в суде.